İSTER kendi işini yürütmek için isterse, getirisi yüksek olduğu için yatarım amaçlı olsun dükkan ve depo türü ticari gayrimenkul satışları, ekonomik büyümenin yüksek olduğu dönemlerde artıyor. 2012’de yumuşak iniş hedefleyen Türkiye, bu yıl geçen yıla göre büyüme hızını biraz düşürmüş olsa da, ekonomik gidişata ilişkin olumlu algı, ticari konut satışını ciddi olarak frenlemiş görünmüyor. Ancak bankacılar, işyeri finansmanına dönük 2011’de yüzde 50’ye kadar finanse edilmesi yönündeki düzenlemenin bu alandaki büyümeyi engellediği kanısında.
KOBİ kredileri paketi
Türkiye’de Mortgage Kanunu ile birlikte büyük bir artış görülen konut finansmanı kapsamında uzun vadeli krediye imkan oluşması, işyerinin yaşına bakılmaksızın ‘Kat Mülkiyeti Tapusu veya Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskânı)’ olan her tür işyeri alımında kredi kullandırılıyor. Eşit taksitli veya artan oranlı ödeme şeklinde geri ödeme yapılabilecek TL ve dövize endeksli ‘İşyeri Kredisi’ ayrıca KOBİ bankacılığı kapsamında sunulan paketler içinde de yer alabiliyor. Ancak ticrai amaçlı gayrimenkul kredileri halen toplam gayrimenkul kredileri içinde çok küçük bir paya sahip.
Yüzde 4’ü işyeri
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) 3 Ağustos itibarıyla açıklamış olduğu rakamlara göre, konut kredileri ve işyeri kredilerinin dağılımına bakıldığında yüzde 96’sının mortgage, yüzde 4’ünün işyeri kredisi olduğu görülülüyor. Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, rakamlarda da görüldüğü üzere, konut alımının tüketicilerin birinci tercihi olduğunu belirterek, “Fakat diğer taraftan, işyeri kredisi pazarının da henüz gelmesi gereken noktanın uzağında. İstanbul’u örnek olarak alırsak, konut arzı belli bir seviyeye ulaşmışken, işyeri kiraları belli bölgelerde arzın yetersiz olduğunu gösteriyor” diyor.
Yüzde 50 sınırı
Mevcut durumda, bahsedilen işyeri kredilerinin, ekonominin büyüklüğüne bakıldığında oldukça sığ bir piyasa oluşturduğuna dikkat eken Güven, büyük otel, alışveriş merkezi ve benzeri büyük gayrimenkul kredilerinin bunlara dahil olmadığını hatırlatıyor. Güven işyeri kredilerinde olması gereken artışın gerçekleşmesi için, mevcut kredi koşularının geliştirilmesi gerektiğini kaydeden Güven, “BDDK tarafından 2011’in başında getirilen ve işyeri kredilerini alınacak işyerinin ekspertiz değerinin yüzde 50’si olarak belirleyen düzenlemenin de bu piyasanın gelişmesini sınırlıyacağını düşünüyoruz. Konut için bu sınır yüzde 75” şeklinde konuşuyor.
3.16 milyar TL hacim
İşyeri kredilerindeki dalgalanmalara bakarak ekonomik açıdan değerlendirme yapmanın da, en azından mevcut piyasa büyüklüğünde, çok doğru olmayacağını kaydeden Güven şöyle devam ediyor: “Örneğin, Ağustos’un ilk haftası itibarıyla toplam işyeri kredileri hacmi 3.16 milyar TL seviyesindedir. Bu rakam 2010 Aralık sonu itibarıyla 3.15 milyar TL’ydi. Yani işyeri kredi hacmi, son 20 aydır neredeyse hiç artmadı ancak ekonomi bu sene biraz daha yavaşlamış olsa da, büyümeye devam etti. Dolayısıyla mevcut durumda, sektörün büyümesine, ekonomideki gelişmelerden ziyade, kredilendirme oranına getirilen sınırlamanın bir etkisi olduğunu düşünmekteyiz.”
Tüketici güveni talebi etkiliyor
AKBANK Ticari ve KOBİ Bankacılığından sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kaan Gür de, ticari gayrimenkul talebini belirleyen koşulların genel olarak makro ekonomik konjonktüre paralel seyrettiğini söylüyor. Ticari amaçlı konut finansmanını belirleyen faktörleri ise Gür şöyle sıralıyor: “Ekonomik büyüme beklentisi, uygulanan para politikası, vergisel düzenlemeler gibi maliye politikası uygulamaları ve tüketici güveni, talebi belirleyen faktörler arasında sayılabilir. Mütekabiyet yasası ile birlikte, yabancı yatırımcı talebi de yeni bir katalist olarak değerlendirilebilir. Bu durum, talep denklemine yurtdışı faktörlerin de dahil olmasını sağlayacak. Son dönemde kentsel dönüşüm; Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun da önemli bir faktör olarak gündemde.”
Yatırım amaçlı satın alma arttı
YAPI Kredi Konut Finansman Direktörü İsmet Erdem ise, ofis, işyeri gibi ticari amaçlı her türlü gayrimenkulu kapsayan işyeri kredilerinde son zamanlarda gerçek kişilerin yatırım amaçlı işyeri kredisi alım trendinde de artış gözlemlediklerini dile getiriyor. Ancak Erdem, son dönemdeki artışlara rağmen konut pazarı işyeri pazarına göre 20 kattan daha büyük bir hacme sahip olduğuna dikkat çekiyor. Erdem, “İşyerlerinin iyi bir yatırım aracı olması nedeni ile gelecek dönemde işyeri pazarının daha fazla büyüyerek daha anlamlı bir yere gelebileceğini” sözlerine ekliyor.
Yatırım amaçlı ticari konut alacak tüketicilerin piyasadaki diğer yatırım araçlarının getirilerine bakarak karar verdiini belirten Erdem, “İşyerlerinin kira getirisi ve yapılan yatırımın geri dönüş süresinin daha kısa olması nedeni ile yatırımcılar arasında tercih edilebiliyor” şeklinde konşuyor.
43 ile ‘özel’ işyeri kredisi
AKBANK Ticari ve KOBİ Bankacılığından sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kaan Gür, Akbank’ın Avrupa Yatırım Bankası ve Avrupa Yatırım Fonu tarafından oluşturulan ‘Büyüyen Anadolu’ya Kredi Kolaylıkları Programı’na katıldığını hatırlatarak, şu bilgileri veriyor: “Bu krediden Türkiye’deki KOBİ’lerin yüzde 25’inin faaliyet gösterdiği ancak KOBİ kredilerinin sadece yüzde 10’undan yararlanılan Kastamonu, Samsun, Kars ve Van gibi Türkiye’nin gelişmekte olan 43 ilindeki KOBİ’lerimize özel koşullarda faydalanma imkanı sağlıyoruz. Belirlenen illerdeki KOBİ’lerin ve mikro işletmelerin kullanımına sunacağımız ve içeriğinde işyeri amaçlı gayrimenkul finansmanını da kapsayan bu programdaki krediler, en fazla 5 yıl vadeli olacak. Kredi, yatırımların finansmanı ve işletme sermayesi amacıyla kullanılabiliyor.”
Ortalama vade 4 yıl
AKBANK Ticari ve KOBİ Bankacılığından sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kaan Gür, Akbank’ın gayrimenkul finansmanının yüzde 99’unun konut ve yüzde 1’in de işyeri kredilerinden oluştuğu bilgisini veriyor. Gür, işyeri kredilerinde ortalama vadenin 4 yıl, en çok tercih edilen vadenin ise 5 yıl olduğunu kaydediyor.
Kullanım amacına göre değerlendirme
TİCARİ gayrimenkul finansmanında aranan şartlar, konut finansmanı ya da KOBİ kredisi için araşanan şartlardan büyük farklılıklar göstermiyor. *Ağırlıklı olarak işyeri, depo, ofis, fabrika veya bu amaçla kullanılacak arazi kredileri, firmanın kredibilitesi ve kredi kullanım amacı doğrultusunda değerlendiriliyor.
*İşyeri kredisi kullanılabilmesi için gayrimenkulün tapudaki niteliğinin işyeri ya da ofis olarak görünmesi gerekiyor.
*Bunun dışında ticari amaçlı kullanım için kredi alanlar KKDF muafiyetinden yararlanabilmek için işyerini ticari amaçlı kullanacağına dair ilgili belgeleri sağlamalı.
*Alınacak işyerini SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) lisanslı eksperler değerliyor ve çıkan ekspertiz değerinin yüzde 50’sine kadar konut kredisine benzer faiz oranları ve açılış masrafları ile kredilendirebiliyor.
İşyerine yüzde 50’ye kadar kredi
YAPI Kredi olarak işyeri almak isteyenlere, ister yatırım ister ticari amaçlı olsun işyeri kredisi kullandırdıklarını kaydeden Yapı Kredi Konut Finansman Direktörü İsmet Erdem şu bilgileri veriyor: “Alınacak işyerinin ekspertiz değerinin yüzde 50’sine kadar çok cazip faiz oranları ve açılış masrafları ile kredilendirebiliyoruz. Bu sayede müşterilerimiz satın alacakları işyerini dilerse kiraya verip yatırım amaçlı faydalanabiliyor, dilerse işyeri olarak kendisi kullanabiliyor.”
Yapı Kredi olarak işyeri kredisinde müşterilerimize 60 aya varan vade seçenekleri sundukları kaydeden Erdem, “Müşterilerimizin en çok tercih ettiği vade de maksimum vademiz olan 60 ay. Temmuz ayında tüm işyeri alacak müşterilerimiz için başlattığımız Kelepir İşyeri Kredisi Kampanyası ile çok cazip olan aylık yüzde 1.02 faiz oranını ve düşük açılış masraflarını sunuyoruz” şeklinde konuşuyor.
Konut kredisinde faiz oranları
Banka adı 5 yıl vade 10 yıl vade
ABank 0.99 0.99
Akbank 1.06 1.08
Bank Asya 1.10 1.20
Denizbank 1.28 1.38
DDMortgage 0.97 1.04
Garanti Bankası 0.96 1.03
Halkbank 1.05 1.09
HSBC 1.10 1.10
İş Bankası 1.03 1.05
ING Bank 1.17 1.30
Şekerbank 1.04 1.04
TEB 1.07 1.07
Vakıfbank 1.27 1.32
YapıKredi 1.02 1.05
Hülya GÜLER
0 comments:
Post a Comment